关于关于的销售量政府调控下房价变化对房屋销售量的影响论文结论

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关于的销售量政府调控下房价变化对房屋销售量的影响论文结论

论文预读:关于的销售量政府调控下房价变化对房屋销售量的影响论文结论

  【摘 要】随着国际化进程的日益加快,房地产行业已经成为国民经济的支柱产业。房地产行业的波动会对国民经济造成剧烈冲击,为了使房地产行业健康发展,政府必须对它进行宏观调控。文章主要研究上海市宏观调控政策影响房价变化,进而对商品住宅房销售量的影响程度。选取商品住宅房平均销售价格作为解释变量,商品住宅房销售面积作为被解释变量,利用Eviews软件进行线性回归分析,根据回归结果分析房价对住房销售量的影响程度。

  【关键词】宏观政策调控;商品住宅房;需求分析

  随着改革开放的不断深入和市场经济的日趋成熟,城市规模化不断扩大,房地产行业已经成为国民经济的重要组成部分。自1998年停止福利分房以后,通过房地产市场购买商品房成为居民获取住房的主要手段,房地产市场日趋活跃。但是,放任房地产市场完全随市场变动会导致房地产市场混乱,政府必须对房地产市场加以宏观调控。在政府宏观调控下,房地产的消费行为逐渐理性起来。

  一、近年房地产宏观调控政策

  房地产住宅的市场化建设是我国市场经济的主要组成部分。政府一直在对房地产市场进行宏观调控。房地产市场发展初期(1995-2002年),政府宏观调控的重心是支持房地产行业的可持续健康发展。到2003年,随着中国经济的迅猛发展,房地产市场也越来越活跃,房价快速上升,政府开始将政策矛头转向稳定房价,控制房价过快增长。

  随着改革开放的进程,贫富差距越来越大。到了2006年,政府调控措施主要为了解决中低收入居民的住房问题,强调了对住房结构的调控,2006年到2007年期间政府的调控政策旨在进行结构调整。

  2008年,美国次贷危机席卷全球,中国正处于国际金融市场对外开放和国际化加快时期,次贷危机难免对我国产生波及,中国经济的“三驾马车”之一出口严重受到打击,政府转而将矛头转向内需,通过对房地产市场的货币财政政策的双宽松政策来扩大内需对GDP的贡献,导致大量贷款涌入房地产市场。宽松的政策导致2009年房价飞速上涨,并且迅速从大中城市向二、三线城市蔓延。房价过高问题成为中国政治经济生活的热门话题。

  2008年房地产金融政策经历了两重天,2月份,央行上****部联手上海房地产有关部门出台政策,打击房地产投机行为。随着次贷危机的波及,到了9月,央行六年来首次降息,并且在后面的100天里五次降息。2008年房地产金融政策从抑制房价到刺激内需保持增长。

  2009年到2010年,政策目标主要是抑制房价过快上涨。相关政策有:非改善型二套房贷首付至少四成;无偿赠与房屋征收20%个人所得税;保险资金不得开发地产和炒楼;住房转让营业税征免由2年恢复到5年等。从财政政策和货币政策调控房地产市场。

  2010年-至今,政府进一步严格控制房价,推进保障性住房建设。扩大廉租住房政策受益范围,搞好经济适用住房申请供应,积极发挥住房公积金保障作用,严格执行住房限售政策。2011年1月,颁布“新国八条”政策,再次提高“家庭二套房贷”首付款比至60%,从严制定和执行住房限购措施,促使房价合理回归。

  二、商品住宅房的需求模型

  上海房地产市场经过十多年的发展,房地产增加值占上海国民生产总值的比重不断扩大。上海房价经历快速上升阶段,目前,政府颁布政策严格控制房价。本文运用回归分析方法,探讨2004-2012年上海商品住宅房的需求模型

  人们购买住宅考虑的因素很多,轨道交通设施是否便利,社区基础设施配备,环境状况,人均居住面积,可支配收入,银行利率,都会影响居民的购买意愿。需求量是指,消费者在不同的价格下所希望并且能够购买的数量。此处,商品住宅房的需

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求量用住宅房的销售面积来表示。商品价格是影响同种商品需求量的最主要因素。本文侧重研究商品住宅房平均价对上海商品住宅房的需求量的影响。

  把商品住宅房需求量作为被解释变量Y,住宅房平均销售价格作为解释变量X,建立对数线性回归模型:

  LnY=+LnX+

  其中:(,)(i=1,2,3,…,n)为第i 次观察样本,为回归参数,为随机误差项。

  选取2004-2012年的商品住宅房平均销售价格和商品住宅房销售面积数据,如表1所示。

  其中,X的单位为元/平方米,Y的单位为万平方米。

  用Eview软件对模型进行参数估计,得到下面的回归分析结果:

  LnY=14.106—0.6945LnX

  (6.298) (-2.844)

  =0.536 F=8.87 DW=2.93

  从回归估计的结果看,在5%显著水平下,统计检验显示自变量X通过了t检验,自变量商品住宅房平均销售价格X是显著的。对于方程的显著性,F统计量的概率约为2.5%,小于5%,说明模型的线性关系在95%的置信水平下显著成立。=0.536没有很接近1,这表示自变量商品住宅房平均销售价格对商品住宅房销售面积有53.6%的影响程度。住房销售量收许多因素的影响,销售价格能够对销售量有53.6%的解释程度,说明房价仍然是影响住房销售量的关键因素。

  上面的回归分析说明,房价是影响住房需求量的主要因素。因此,政府通过宏观货币财政政策来调控房价可以引导房地产市场逐渐健康有序地运行。

  三、结论

  纵观2004年到今天政府调控房地产市场的宏观政策,政策目标从控制房价过快增长过渡到结构调整时期,再在2008年转向刺激内需保增长,然后从2009年开始抑制房价过快上涨,严格控制房价。政府政策目标最终都是为了调控房价。商品住宅房市场中,从2005年开始,商品住宅房平均销售价格同比上年增长比率见表2:

  可以看出,政府不同的宏观调控政策下,房价的变化不同,达到政府宏观调控政策的调控目的。2005年和2006年房价稳步增长,2008年下半年政府为抵制全球金融危机的影响,刺激内需导致2009年房价飞速增长近一半,2009年颁布抑制房价过快增长的政策,房价增长速度有所下降。

  实际说明,政府通过宏观政策调控房地产市场是有效的,政府部门将继续对房地产市场进行宏观调控,促使房地产市场的健康发展。

  参考文献:

  李子奈,潘文卿.计量经济学[M].高等教育出版社,2005.

  李婕,崔开丽.1998-2010房地产市场的宏观调控分析[M].法制与社会,2011(7).

  [3]吕红军,姚兵,王要武.房价增长时期商品房需求模型构建[J].哈尔滨理工大学学报,2008,13(5).

论文随机片段:建立对数线性回归模型:  LnY=+LnX+  其中:(,)(i=1,2,3,…,n)为第i 次观察样本,为回归参数,为随机误差项。  选取2004-2012年的商品住宅房平均销售价格和商品住宅房销售面积数据,如表1所示。  其中,X的单位为元/平方米,Y的单位为万平方米。  用Eview软件对模型进行参数估计,得到下面的回归分析结果:  LnY=14.106—